Ist Hitze ein Grund für Mietminderung?

Wenn die Wohnung so aufheizt, dass es sich tagsüber und nachts kaum aushalten lässt, sorgt das schnell für hitzige Debatten zwischen Mietern und Vermietern. Doch wo ist die Schmerzgrenze? Ab wann ist die Hitze Grund für eine Mietminderung? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang nicht geklärt. Ein Überblick.

Bisher gibt es nur wenige einschlägige Gerichtsurteile zu Mietminderungen wegen Hitze. Das könnte sich durch den Klimawandel ändern. In Deutschland sind extrem heiße Tage keine Seltenheit mehr. Dem heißen Sommer 2019 soll in diesem Jahr ein noch heißerer folgen. So erwarten Meteorologen Temperaturen jenseits der 40 Grad.

Langandauernde Hitze im Sommer kann erhebliche Auswirkungen auf die Gesundheit haben. Trotzdem sind sommerliche Temperaturen in der Wohnung grundsätzlich kein Mietmangel. Hochsommerliche Hitze gehören zum allgemeinen Lebensrisiko. So hatte in der Vergangenheit zum Beispiel das Oberlandesgericht Frankfurt argumentiert (19.1.2007, 2 U 106/06). Doch muss der Mieter wirklich warten, bis sein Hamster und der Haushund dem Hitzeschock erliegen?

Eigentlich ist es nämlich Aufgabe des Vermieters, dafür zu sorgen, dass die Wohnung im Sommer bewohnbar ist. Denn eine Mietminderung nach § 536 BGB ist generell dann begründet, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung maßgeblich eingeschränkt ist. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall abgewogen werden, eine verbindliche Regelung gibt es bislang nicht.

Entsprechend widersprüchlich ist die Rechtsprechung. Das Amtsgericht Hamburg sah zum Beispiel im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts über 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen (10.5.2006, 46 C 108/04). Das Amtsgericht Leipzig sah bei einer Maisonettewohnung mit gleichen Temperaturverhältnissen dagegen keinen Mangel gegeben (6.9.2004, 164 C 6049/04). Ausschlaggebend für das Urteil im Hamburger Fall war, dass der Wärmeschutz, der mit Glasfront nach Süden ausgerichteten Wohnung, nicht dem Stand der Technik entsprach, der zum Zeitpunkt des Baus vorgeschrieben war.

Bislang wurde argumentiert, dass ein Dachgeschoss-Mieter damit rechnen muss, dass sich die Räume im Sommer aufheizen. Das Gericht setzte in diesem Fall Grenzen und erklärte, dass ein Mangel auch dann vorliegt, „wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird“. Der Mieter dieser Immobilie durfte die Miete daher für den betreffenden Monat um 20 Prozent mindern.

Grundsätzlich ist eine Mietminderung jedoch nicht pauschal möglich. Sie gilt nur anteilig für die Tage, an denen die Wohnqualität stark beeinträchtigt war. Als Beweismittel dient ein Thermometer, das die Raumtemperatur speichert. Sollte der Streit vor Gericht enden, sind außerdem Zeugen gefragt.

Der Eigentümerverband Haus & Grund rät, dass die betroffenen Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen, bevor sich die Fronten verhärten. Der Immobilieneigentümer kann dann prüfen, ob sich der Wärmeschutz verbessern lässt. „Schließlich sollte es auch im Interesse des Eigentümers sein, dass die Mieter sich möglichst wohl fühlen“, erklärt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld. Zudem erhöhen verbessernde Maßnahmen wie eine bessere Dämmung, der Einbau eine Klimaanlage oder das Anbringen von Markisen und Rollläden den Wert der Immobilie nachhaltig. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch darauf. Will er selbst Hand anlegen und zum Beispiel eine Markise montieren, braucht er, wie bei allen baulichen Veränderungen, die Erlaubnis des Vermieters.

Fazit: Mieter haben vor allem dann ein Mietminderungsrecht, wenn die Aufheizung der Wohnung auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist. Allerdings bezieht die Rechtsprechung sich hier auf das Baujahr der Wohnung und nicht auf heutige Standards.