Spekulationsfrist und Steuern beim Hausverkauf beachten

geschrieben am 29.06.2016 von Hans-Peter Vögele

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Will man sein eigenes Haus oder sein Designerauto verkaufen, gilt das juristisch gesehen als Veräußerungsgeschäft. Das bedeutet, dass entsprechend Steuern gezahlt werden müssen. Das ist nicht der Fall, wenn sich Verkäufer an die Spekulationsfrist halten.

Wann fallen Steuern an?

Prinzipiell hat jeder schon einmal etwas verkauft. An den Freund oder Nachbarn, auf Ebay oder dem Flohmarkt. Wieso sollten hier also Steuern anfallen? Bei Gegenständen des Alltags, die gehandelt werden, machen Sie als Verkäufer ein Verlustgeschäft. Denn sie kaufen Ware ein und verkaufen sie dann zu geringerem Preis. Denn ein Auto oder eine Spülmaschine verlieren nach Benutzung nun mal an Wert. Hier macht der Verkäufer keinen Gewinn – und der Staat ist nicht an solchen Privatgeschäften interessiert.

Ganz anders sieht es aus wenn mit dem Verkauf Gewinn gemacht wird. Das ist bei bestimmten Gütern der Fall. Ab der Schwelle von 600 Euro Gewinn (also nach Abzug aller Kosten) kommt die Spekulationsfrist ins Spiel. Dann ist nämlich von Bedeutung, in welchem Zeitraum Sie etwas gekauft und wieder verkauft haben.

Wichtig ist beim Verkauf von Gegenständen der Unterschied zwischen Dingen des alltäglichen Gebrauchs wie Kleidung oder Fahrrad und Luxusgütern (sog. Wirtschaftsgütern). Unter letztere fallen Immobilien.

Wann gilt die Spekulationsfrist?

Für Ihre Rolex und Edelmetalle sowie Steine (Luxusgut) gelten andere Fristen als für Ihre Immobilie. Nach zwölf Monaten können Wertgegenstände steuerfrei als „privates Veräußerungsgeschäft“ weiterverkauft werden. Das Gleiche gilt für Goldbarren Oldtimer, Schmuck oder Kunstgegenstände.
Auch Immobilien sind Objekte mit einem relativ hohen Wert und deren Verkauf ist an bestimmte Richtlinien gebunden.

Kaufen Sie ein Haus, vermieten es weiter  wollen es nach einiger Zeit wieder verkaufen, zum Beispiel weil sie jobbedingt umziehen oder ihren Pflichten als Vermieter nicht mehr nachkommen können, gilt die Zehn-Jahresgrenze. Sind Sie weniger als 10 Jahre Besitzer Ihres Hauses muss der Gewinn versteuert werden. Das Datum des Fristbeginns ist hierbei das Datum des unterzeichneten Kaufvertrags. Der Fiskus und die Finanzämter sind hier genau: Die Zehn Jahre gelten exakt auf den Tag genau. Unter die Spekulationsfrist fallen unter anderem:

- Grundstücke
- (vermietete) Wohnungen
- (vermietete) Häuser
- Anteile an geschlossenen Immobilienfonds

Anfallende Steuern innerhalb der Frist

Von Objekt zu Objekt sind unterschiedliche Steuern zu zahlen. In unserem Beispiel verkaufen Sie ein Haus innerhalb von zehn Jahren weiter. Der Steuersatz ist nicht in einer festen Formel festgelegt. Das Finanzamt berechnet die Steuern mit dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. So können die Steuern bis zu 45 Prozent betragen. Dabei kommt es stark auf den Gewinn an, der beim Veräußerungsgeschäft erwirtschaftet wird:
Vom gesamten Erlös werden die Anschaffungskosten, die Herstellungskosten und die Anschaffungsnebenkosten abgezogen. Hierunter fallen auch Notargebühren und die Grunderwerbssteuer. Weiter sind Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf entstehen, absetzbar.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Mit der Einführung der Abgeltungssteuer bestand die Überlegung des Gesetzgebers, dass Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf in jedem Fall besteuert werden sollen. Für Privatpersonen wurde dann dennoch die Spekulationsfrist von zehn Jahren beibehalten. Nun gibt es auch Fälle in denen innerhalb der Spekulationsfrist keine Steuern auf den Gewinn anfallen.

Haben Sie die verkaufte Wohnung oder das Haus selbst bewohnt, fällt Ihre Immobilie nicht unter die Kategorie eines Wirtschaftsguts und bleibt steuerfrei. Das ist auch dann der Fall, wenn Sie ihre Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst privat bewohnt haben.

Doch auch hier gibt es Ausnahmen: Gewerbliche Verkäufer zahlen Steuern aus dem Gewinn. Als Gewerblicher Verkäufer gilt man vor dem Fiskus, wenn man mindestens drei Immobilien pro Jahr verkauft. Das heißt im Umkehrschluss allerdings nicht, dass jahrelang immer nur zwei Immobilien verkauft werden können um so die anfallenden Steuern zu umgehen. Denn das Finanzamt geht in diesem Fall trotzdem von einer gewerblichen Verkaufstätigkeit aus. Alle Gewinne bzw. Erlöse aus Verkäufen müssen versteuert werden. Sollten Sie sich nicht sicher sein ob Ihre Immobilie steuerfrei bleibt, empfehlen wir Ihnen gerne einen Experten in Sachen Steuerrecht und Verkauf. Generell raten wir Ihnen von einem Verkauf ohne Prüfung innerhalb der Spekulationsfrist ab.

Was ist beim Verkauf einer Ferienwohnung zu beachten?

Was passiert mit Ihrem Feriendomizil? Werden Ferienwohnungen oder Häuser im Ausland verkauft, fallen auch Steuern an? Wir möchten das anhand eines Beispiels veranschaulichen:

Uwe und Kathrin haben sich einen Traum wahr werden lassen. Nachdem die Kinder das Haus verlassen haben und berufstätig wurden, kauften sie einen großen alten Bauernhof in Südfrankreich für damals rund 130.000 Mark (rund 65.000 Euro). Über die Jahre wurde investiert und saniert. Jetzt glänzt das Haus mit neuem Dach und Terrasse mit Swimmingpool. Uwe und Kathrin wollen das erstklassig sanierte Haus mit Villaqualitäten nun für 250.000 Euro verkaufen. Und fahren im Vergleich zum Kaufpreis einen hohen Gewinn ein. Nun gilt ähnliches wie für den Verkauf im Inland: haben Uwe und Kathrin das Ferienhaus ausschließlich selbst genutzt und nicht an Dritte weitervermietet, fallen keine Steuern an.

Ist ein Ferienhaus oder eine Wohnung im Ausland vermietet, bleibt als Privatperson nur das Absitzen der Zehnjahresfrist übrig, um steuerfrei verkaufen zu können. Hier gelten die gleichen Regeln wie im Inland. Eine Möglichkeit zur Steuerersparnis bleibt jedoch: Angenommen, Sie kauften ein Haus in der Toskana im Jahr 2010 und vermieteten es bis 2014 an Urlaubsgäste weiter. Von 2014 bis 2016 lebten Sie ausschließlich selbst dort um Urlaub zu machen. Nun wollen Sie verkaufen obwohl der Kauf erst 6 Jahre - also unterhalb der Spekulationsfrist – liegt: Der Kauf bleibt wie im Inland steuerfrei.

Deutschland hat mit vielen Ländern ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen abgeschlossen. Immobilienbesitzer müsse sich bei allen übrigen Steuerangelegenheiten also immer nach geltendem Recht des jeweiligen Landes richten. Erst wenn Sie Ihre Villa in der Toskana gewinnbringend verkaufen wollen, können Steuern in Deutschland anfallen. Das gilt wie oben beschrieben für den Verkaufsgewinn.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team der RE/MAX Immobilien Galerie Tübingen, Ihrem Immobilienmakler in Tübingen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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