Muss der Immobilienverkäufer den Käufer auf nicht sichtbare Mängel hinweisen?

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Wer den Verkauf seiner Immobilie plant, sollte sich im Vorfeld ganz genau darüber informieren, welche Verpflichtungen er als Immobilienverkäufer eingeht. Denn auch hier gilt: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. So kommt es, dass Verkäufer von Immobilien eine Aufklärungspflicht über ihnen bekannte Mängel einer Immobilie haben. Zwar wird meist im notariellen Kaufvertrag eine Klausel über vorhandene Mängel an einer Immobilie aufgenommen und ein Gewährleistungsanspruch ausgeschlossen. Auf diesen Ausschluss kann sich ein Verkäufer aber dann nicht berufen, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat, diese Mängel ihm also bekannt waren.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, sollten Sie sich Zeit nehmen und alle Ihnen bekannten, wesentlichen Mängel am Verkaufsobjekt detailliert auflisten und sie Ihrem potentiellen Käufer bei Besichtigung mitteilen. Dabei geht die Rechtssprechung davon aus, dass ein Verkäufer nur auf wesentliche Schäden hinweisen muss. Welche Mängel dies im Einzelfall sind, entscheidet sich aber erst im Streitfall. Fest steht jedoch, dass Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie über nicht sichtbare Schäden informieren müssen, sofern sie Ihnen bekannt sind. Unterlassen Sie diese Aufklärung, muss von Arglist ausgegangen werden, was bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führen kann.

Da der Bundesgerichtshof (BGH) aber auch die Käufer einer Immobilie in die Pflicht genommen hat, indem er davon ausgeht, dass sie sich vor Vertragsabschluss umfassend über den Zustand des Kaufobjektes zu informieren haben, sollte jeder Verkäufer seinem Interessenten eine ausgiebige Besichtigung des Objektes ermöglichen und alle Fragen des Kaufinteressenten umfassend beantworten und im Kaufvertrag dokumentieren lassen, dass dies stattgefunden hat. Denn im Falle einer anschließenden gerichtlichen Auseinandersetzung steigen hiermit seine Chancen. Im Urteil des BGH heißt es nämlich sinngemäß, dass man sich im Nachhinein nicht auf einen Mangel, zum Beispiel feuchte Wände, berufen könne, wenn man im Vorfeld nicht danach gefragt habe. Und so wird davon ausgegangen, dass ein Käufer, der viele Fragen stellt und dazu unter Umständen falsche, irreführende Antworten erhält, klar im Vorteil sei, da er sich dann vor Gericht auf arglistige Täuschung berufen könne.

Wer sich nach dem Verkauf einer Immobilie auf arglistige Täuschung berufen will, ist immer in einer schwierigen Lage, denn er muss dem ehemaligen Besitzer des Verkaufsobjektes nachweisen, dass ihm diese Mängel vor dem Verkauf bekannt waren und dass der Verkäufer gelogen oder seine Aufklärungspflicht vernachlässigt hat. Wenn Sie solcherlei Ärger beim Verkauf Ihrer Immobilie aus dem Weg gehen wollen, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen zu beauftragen, das Haus auf Mängel zu prüfen und dies in einem Gutachten zu dokumentieren. Sollten im Nachhinein dennoch Mängel am Verkaufsobjekt festgestellt werden, dann ist der Sachverständige in der Pflicht und Sie als Verkäufer können nicht wegen arglistiger Täuschung belangt werden.

Hinzu kommt, dass das Vertrauen potentieller Interessenten wächst, wenn Sie die Meinung eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen können.

Bei weiteren Fragen können Sie sich, wie beschrieben, gerne jederzeit an mich bzw. mein Team aus erfahrenen Immobilienmaklern der Region Tübingen wenden - wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!